RoslagsTak — takläggare i Roslagen · 070-154 36 39
Guide för BRF-styrelser: takkontroll, underhållsplan, finansiering, stämmobeslut, upphandling och avtal. Så förbereder ni ett takbyte steg för steg.
Ett takbyte är en stor enskild utgift i en bostadsrättsförening, och ett beslut som ska hålla inför både medlemmar och nästa styrelse. Den här guiden går igenom stegen från första takkontroll till slutbesiktning, med de frågor som en styrelse behöver ha svar på på vägen. Vem som får besluta om ett takbyte styrs av föreningens stadgar och av lagen. Är ni osäkra: stäm av med föreningens förvaltare eller en jurist.
Ett bra läge för ett beslut är när taket är slitet men inte har börjat läcka. Tecken att titta efter är fuktfläckar i vindsutrymmen och trapphus, trasiga eller förskjutna pannor, rost och fläckar på plåt, skadade beslag runt skorstenar och genomföringar samt kraftig mossa eller algpåväxt som håller kvar fukt. Efter en takkontroll får styrelsen en rapport om takets skick.
En underhållsplan visar när större åtgärder behövs och vad de väntas kosta, och kopplar till föreningens avsättning till underhållsfond. Hur länge ett tak håller varierar mycket med material, utförande och skick, och tillverkarens uppgifter gäller. En takkontroll visar skicket. Ett tak som planeras in i god tid blir en kalkylerad kostnad i stället för en akut.
Ibland räcker det att laga eller lägga om en del av taket, ibland behövs ett fullständigt takbyte. Det går att bedöma först när någon har tittat på taket. Tänk också på det som hör till taket: takavvattning, plåtdetaljer, ventilation, skorstensinklädnad och taksäkerhet som takstege, gångbrygga och snörasskydd. Står ställningen redan uppe kan det vara klokt att samordna arbeten på hängrännor, fasad eller skorstenar i samma projekt.
Ett takbyte kan finansieras via föreningens underhållsfond, banklån, en justering av årsavgiften eller en kombination. Prata tidigt med ekonomisk förvaltare och bank. De behöver ett konkret prisunderlag, och därför är det värt att ha en offert med fast pris innan beslutet tas.
Vem som beslutar styrs av stadgarna och bostadsrättslagen. Underhåll ligger normalt på styrelsen, men frågor som lån, avgiftshöjning eller större ombyggnader kan tas upp på föreningsstämman. Ta med rapporten från takkontrollen, en jämförelse av offerter, finansieringsplanen, en tidplan och en beskrivning av vad arbetet innebär för de boende. Ju tydligare underlag, desto färre frågor och missförstånd på stämman.
Begär offert från flera entreprenörer, gärna två eller tre, och ge dem samma underlag så att omfattningen går att jämföra. Titta på mer än totalsumman. Frågor att ställa: Vilka referenser finns från liknande uppdrag? Vilka garantier lämnas, och vad omfattar de? Vad ingår i priset, och vad ingår inte? Är priset fast, och hur hanteras tilläggsarbeten om skadad råspont upptäcks när det gamla taket är rivet? Ta också reda på vilka krav föreningen själv ställer på en entreprenör innan förfrågan skickas ut.
Många föreningar skriver avtal enligt branschens standardvillkor för entreprenader, till exempel AB 04 eller ABT 06, som bland annat reglerar garantitid, ändrings- och tilläggsarbeten och besiktning. Vilken garantitid som gäller står i avtalet, och en entreprenör kan erbjuda längre tid än standardvillkoren. Kontrollera att avtalet beskriver omfattning, pris, tidplan, garanti och hur slutbesiktningen går till.
Ett takbyte märks. Ställning, transporter, buller och avspärrningar påverkar boende, och därför bör information gå ut i god tid. Bestäm tillsammans med entreprenören tidplan, var ställning och lift ska stå, skydd av fasad, planteringar och uteplatser, samt hur taket täcks in vid regn. Ha en fast kontaktperson hos entreprenören som styrelsen kan ringa under hela projektet.
Gör en slutbesiktning innan sista betalningen, gärna med en oberoende besiktningsman. Be om dokumentation av garantier och material och spara den i föreningens arkiv, så att nästa styrelse vet vad som är gjort. Notera när garantitiden går ut och boka en garantibesiktning före det datumet, så att eventuella fel hinner åtgärdas inom garantin.
Att välja enbart på lägsta pris utan att kontrollera att offerterna omfattar samma arbete. Att vänta tills det läcker. Att glömma takavvattning och taksäkerhet i kalkylen. Att inte dokumentera arbetet. Och att informera de boende för sent.
Vi tar uppdrag från bostadsrättsföreningar i Storstockholm och Roslagen. Vi börjar med en kostnadsfri takkontroll utan förpliktelser. Efter takkontrollen får styrelsen en rapport om takets skick och, om taket behöver åtgärdas, en offert med fast pris som går att ta med till beslut. Vi lämnar 10 års garanti på utförandet. Vid takbyte och takomläggning lägger vi som standard underlagstak från MATAKI (Haloten PRO eller Haloten STEEL), med 30 års produktgaranti från tillverkaren på MATAKI:s villkor. Önskar du ett annat underlagstak står garantin för det i offerten. Vilka garantier som gäller för ert tak står i offerten. Läs mer på roslagstak.se/brf eller ring 070-154 36 39.
Osäker på hur ditt tak mår? Vi gör en kostnadsfri takkontroll på plats, utan förpliktelser.
Kostnadsfri takkontroll utan förpliktelser. Vi svarar inom 24 timmar.
Tak på sommarstuga eller fritidshus: vad som är särskilt, hur du ser om det räcker att laga och vilka material som passar. Kostnadsfri takkontroll.
På Rådmansö och Vätö står torp, villor och fritidshus från olika tider. Det här betyder husets historia när taket ska ses över. Kostnadsfri takkontroll.
Bandtäckning (dubbelfalsad plåt) eller klicktak: hur de skiljer sig, vad som passar olika tak och vad falsad plåt kostar. Riktpris efter ROT, inkl. moms.
Så ventileras ett tak: luften går in vid takfoten och ut vid nocken eller gavlarna. Skillnaden mellan kall vind och snedtak, och tecken att se efter.